「促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)」是9月下旬以來(lái)一攬子增量政策的關(guān)鍵目標(biāo)之一，在政治局會(huì)議的統(tǒng)一部署下，各部委、各地方圍繞這一目標(biāo)集中推出一批政策。近一個(gè)多月以來(lái)，止跌效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，但回穩(wěn)基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處?kù)断滦型ǖ馈?·17新政效果並不明顯，傳統(tǒng)的「金9」也未見(jiàn)起色。截至今年9月末，70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)已連續(xù)30個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，不斷刷新歷史最長(zhǎng)時(shí)段。
由於房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以及與財(cái)政、金融和經(jīng)濟(jì)的深度綁定，房地產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的核心問(wèn)題。如果任由房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，將至少通過(guò)三條渠道加劇經(jīng)濟(jì)的螺旋下行：一是會(huì)通過(guò)金融渠道導(dǎo)致銀行抵押資產(chǎn)貶值和不良率上升，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；二是會(huì)通過(guò)財(cái)政渠道導(dǎo)致賣地收入萎縮，地方政府債務(wù)壓力上升；三是會(huì)通過(guò)負(fù)財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致居民財(cái)富縮水，影響居民部門加槓桿和消費(fèi)能力。
因此，9月下旬以來(lái)，決策層開(kāi)始集中疏通房地產(chǎn)市場(chǎng)的堵點(diǎn)。9·26政治局會(huì)議明確提出「要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)」，這是迄今為止決策層關(guān)於房地產(chǎn)市場(chǎng)的最積極表態(tài)。相關(guān)的支持政策也從供求兩端有序展開(kāi)，在4·30政治局會(huì)議「統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施」基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化。
需求端，9·26政治局會(huì)議提出「要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率」。由央行引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，以此來(lái)降低居民購(gòu)房成本。10月17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等部委的新聞發(fā)布會(huì)將需求端政策進(jìn)一步細(xì)化為「四個(gè)取消」「四個(gè)降低」。
供給端，政治局會(huì)議提出「對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大『白名單』項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地」。即相關(guān)工作將集中在兩個(gè)方面，一方面要優(yōu)化、盤活存量，另一方面要嚴(yán)控增量、提高質(zhì)量。
對(duì)於前者，財(cái)政部表示，將擴(kuò)大專項(xiàng)債券使用範(fàn)圍，可用於土地儲(chǔ)備、存量商品房等政策。央行也表示將支持收購(gòu)房企存量土地，必要時(shí)可由央行提供再貸款。對(duì)於後者，住建部和監(jiān)管總局推出了兩項(xiàng)重磅政策，一是將通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是在年底前，將「白名單」項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。
在10月17日的發(fā)布會(huì)上，監(jiān)管總局表示，要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入「白名單」，做到「應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)」；進(jìn)入「白名單」的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到「應(yīng)貸盡貸」；優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到「能早盡早」。這無(wú)疑將大幅改善房企的資金來(lái)源和流動(dòng)性狀況。
事實(shí)上，在年初設(shè)立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制時(shí)，能進(jìn)入「白名單」的主要是出險(xiǎn)房企旗下部分資能抵債但被迫停擺的項(xiàng)目，以及部分中小民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)的樓盤。前者因房企集團(tuán)爆雷，原本無(wú)法進(jìn)入銀行的授信審批及融資範(fàn)圍；後者受限於房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)，處?kù)躲y行可貸可不貸的「中間地帶」?！赴酌麊巍箼C(jī)製成功解決了這兩類項(xiàng)目的融資準(zhǔn)入資格問(wèn)題。
而此次「白名單」擴(kuò)容到正常的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，意味著監(jiān)管層正鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的支持。據(jù)悉，截至10月16日，「白名單」房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元，擴(kuò)容之後，將會(huì)在年底之前帶來(lái)1.77萬(wàn)億元的增量資金。一方面將為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)更多資金支持，緩解房地產(chǎn)行業(yè)融資難題，進(jìn)一步推動(dòng)已售商品房的竣工交付，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下行壓力；另一方面，將有助於改善市場(chǎng)預(yù)期，提升居民的信心，推動(dòng)更多有效需求釋放。
從居民角度看，購(gòu)房意願(yuàn)不足的原因之一就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。但隨著監(jiān)管態(tài)度的改變，房企的外部籌資性資金來(lái)源將大為改善，爛尾風(fēng)險(xiǎn)也將大為下降，這將有助於扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，畢竟，居民還是更多願(yuàn)意購(gòu)買新房。如果購(gòu)房意願(yuàn)回暖，這將改善房企的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性融資。內(nèi)外部資金來(lái)源如果均能得到改善，則金融與房地產(chǎn)之間的循環(huán)將得到疏通，重新回到良性狀態(tài)。
10月以來(lái)，新房成交量確實(shí)在回暖。根據(jù)住建部「全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)」網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5%。這是自2023年6月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。10月居民部門中長(zhǎng)期貸款新增1100億元，同比多增393億元，7月以來(lái)首次出現(xiàn)同比多增，顯示政策已經(jīng)初見(jiàn)成效。
不過(guò)，10月市場(chǎng)成交畢竟有季節(jié)性因素加成。政策效果能否繼續(xù)顯現(xiàn)、真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還需要包括「白名單」擴(kuò)容在內(nèi)的配套政策繼續(xù)發(fā)力，以切實(shí)扭轉(zhuǎn)房企和居民的預(yù)期。（中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)溫彬）
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