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易憲容

從最近的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2024年一季度中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐正在加快，首季國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）按年增長(zhǎng)5.3%，遠(yuǎn)好於市場(chǎng)預(yù)期，顯現(xiàn)出今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)步上正常增長(zhǎng)的軌道。但也應(yīng)該看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不平衡的態(tài)勢(shì)是十分明顯的。這主要表現(xiàn)於固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，國(guó)有大型企業(yè)好於民營(yíng)企業(yè)、居民消費(fèi)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱。其實(shí)，歸根究柢還是在於內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱，特別是內(nèi)房市場(chǎng)疲弱的態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，它將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)及金融體系所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榻?0年來(lái)，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大動(dòng)力是房地產(chǎn)，從2003年政府把房地產(chǎn)看作是支柱產(chǎn)業(yè)開始，直到2020年都是這樣。在這20年裏，為了保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府出臺(tái)了一波又一波刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的政策。正因?yàn)檫@些政策的托底刺激，使得內(nèi)房市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)持續(xù)20年價(jià)格只漲不跌格局?？梢哉f(shuō)，只要房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，或只漲不跌，只要購(gòu)買住房就能夠賺錢，這不僅會(huì)鼓勵(lì)全民湧入市場(chǎng)購(gòu)買住房，也會(huì)鼓勵(lì)所有的內(nèi)地企業(yè)都湧入房地產(chǎn)提供住房供給。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)越推越高，住房的存量規(guī)模會(huì)越來(lái)越大，甚至於住房完全成了居民賺錢的投資工具，「購(gòu)買住房就能賺」成了一種拜物教。在這種情況下，內(nèi)房市場(chǎng)豈能不瘋狂？住房嚴(yán)重過(guò)剩豈能不發(fā)生？

須完全改變過(guò)往政策思路

但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的瘋狂突然停止時(shí)，其性質(zhì)突然轉(zhuǎn)向時(shí)，各種亂象就會(huì)全部顯露出來(lái)，比如大於房企債務(wù)違約及暴雷、房?jī)r(jià)由只漲不跌轉(zhuǎn)換為持續(xù)下跌、居民嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)及對(duì)消費(fèi)的嚴(yán)重?cái)D出效應(yīng)、地方政府的土地財(cái)政斷流、內(nèi)房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系及金融體系轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)疲弱引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力等。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)⒖赡苁侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)及金融體系面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。這也是在一個(gè)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨著巨大挑戰(zhàn)的問(wèn)題所在。

可以說(shuō)，由於房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，面對(duì)當(dāng)前巨大風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)新格局，前20年經(jīng)驗(yàn)證明是行之有效的行政性調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法再擔(dān)當(dāng)重任了，因?yàn)槭袌?chǎng)格局已經(jīng)完全變化了。政府要化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，就得完全改變以往的政策思路，就得完全拋棄以往的各種行政性及經(jīng)濟(jì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，回到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上來(lái)。否則，內(nèi)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法化解。

最近，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的例子就是最好案例。當(dāng)香港市場(chǎng)各種限制性政策全部撤除之外，儘管房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌，但是市場(chǎng)已經(jīng)活躍起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍不僅鼓勵(lì)了更多居民購(gòu)買者進(jìn)入，也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷?？梢哉f(shuō)，無(wú)論房?jī)r(jià)如何下跌，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升，住房市場(chǎng)的需求才能夠在這種過(guò)程中釋放出來(lái)，而且房?jī)r(jià)下跌的程度越大，住房的需求釋放的程度就會(huì)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)才能在這種過(guò)程中逐漸化解。所以，當(dāng)前內(nèi)房市場(chǎng)最大調(diào)控就是如何完全放開原有的行政性限購(gòu)政策，不要再猶豫不決了，否則一點(diǎn)點(diǎn)需求都只能是潛在的。現(xiàn)在政府要做的，就是讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快活躍起來(lái)，這樣才能夠把住房需求不斷地釋放出來(lái)。

主動(dòng)轉(zhuǎn)化房企項(xiàng)目

其次，政府還要面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系及金融體系傳導(dǎo)。因?yàn)?，?nèi)房企業(yè)都是過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)及高槓桿，當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，許多房企破產(chǎn)倒閉是必然的事件。面對(duì)這種房地產(chǎn)企業(yè)所持有的項(xiàng)目，政府不要被動(dòng)等房企破產(chǎn)倒閉才看到，而是政府要?jiǎng)佑酶噘Y源，以市場(chǎng)化的方式收購(gòu)這些項(xiàng)目，以此改造成保障性住房，即主動(dòng)讓這些房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。只要這步能夠主動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)傳導(dǎo)到金融體系，也能夠在這種過(guò)程中不斷化解。不過(guò)，要做到這點(diǎn)並非易事，因?yàn)檫@不僅涉及住房項(xiàng)目如何收購(gòu)、如此定價(jià)、如此改造，及如何分配等問(wèn)題，還需要相應(yīng)的規(guī)則預(yù)先制定。

總之，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)是如何化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何讓房地產(chǎn)的需求逐漸釋放出來(lái)，如何防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系蔓延。但是，20年來(lái)所累積下來(lái)的這些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，要化解肯定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，不過(guò)，只要堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，中國(guó)政府完全有信心解決這個(gè)問(wèn)題。

頂圖圖源：中新社