近日，「提前還房貸的人後悔了嗎」詞條衝上社交媒體熱搜，引發(fā)熱議。事情的起因是，隨著存量房貸利率集中調(diào)降，多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點(diǎn)，部分降幅高達(dá)1%;此外，存量房貸利率已經(jīng)開啟了重定價周期調(diào)整工作，每位借款人的房貸利率有望「提前」降低。相比之下，部分提前還房貸的購房者認(rèn)為自己「虧了」，因此感到後悔。
提前還房貸的人真的「虧了」嗎?事實(shí)並非「盈虧」這麼簡單。如果「虧」是指賠了錢，那麼可以確定的是，提前還房貸的人並沒有賠錢，相反，他們減少了整體的利息支出。如果「虧」是指收益降低，那麼這裏面有三個邏輯需要釐清，一是利息起源，二是機(jī)會成本，三是實(shí)際利率。
先看第一個問題，人們?yōu)楹我J款。很多人的第一反應(yīng)是，因?yàn)橘Y金暫時不夠，這只是貸款需求的一種情況。另一種情況是，由於不同人對未來的看法不同，耐心程度也就不一樣，有的人願意早一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)更具確定性的消費(fèi)，有的人願意接受晚一點(diǎn)的、更具不確定性的消費(fèi)。利息是對推遲消費(fèi)、接受不確定性、提供流動性、承擔(dān)信用風(fēng)險的那些人的補(bǔ)償。例如，某借款人擁有足額資金，但是他認(rèn)為，如果把這筆錢用於其他用途，自己能獲得更高收益，或者能更好地在突發(fā)事件儲備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母等方面築牢安全壩，這時，他很可能會選擇貸款購房、支付利息，而非全款購房。
再看第二個問題，貸款的機(jī)會成本。既然選擇了貸款、支付利息，借款人因此放棄了什麼呢?所謂機(jī)會成本，就是你選擇了這個選項(xiàng)後，放棄的所有其他可選選項(xiàng)中價值最高的那個。舉個例子，借款人手裏有筆錢，可用於兩個用途。一是提前償還房貸，減少後續(xù)的利息支出;二是投資某理財產(chǎn)品，雖然收益率不確定，但借款人心中有一個大致的預(yù)期值。這時，該借款人通常會思考，如何讓這筆資金的效益最大化，即考慮、比較提前還房貸的機(jī)會成本。儘管機(jī)會成本問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體情況因人而異，但其背後的核心邏輯是固定的。
最後看第三個問題，房貸的實(shí)際利率。多數(shù)借款人計算、對比的是名義利率。然而，貸款要看實(shí)際利率。後者是經(jīng)過通貨膨脹矯正的利率，等於名義利率減去通貨膨脹率。舉個虛擬例子。如果貸款的名義利率為5%，通貨膨脹率為3%，實(shí)際利率就是2%，通貨緊縮則反之。因此，即便在存量房貸利率集中調(diào)降之前，借款人4%左右的房貸利率也並非實(shí)際利率，而是名義利率。
房貸話題屢登熱搜、討論不斷，折射出社會公眾對於民生問題的高度關(guān)切。努力奮鬥、安居樂業(yè)、降低額外支出，這既是百姓所願，也理應(yīng)是美好現(xiàn)實(shí)。因此，借款人在具體決策時要釐清「是否應(yīng)提前還房貸」的核心邏輯，結(jié)合個人收入結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素，審慎作出更適合自己的選擇，不必人云亦云，陷入簡單的「盈虧」「後悔」思維。
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