廣東「兩會(huì)」召開(kāi)在即，人大代表、政協(xié)委員紛紛為廣東發(fā)展出謀獻(xiàn)策。廣東省政協(xié)常委曹志偉在接受本報(bào)採(cǎi)訪時(shí)分享了一個(gè)喜訊，去年第一年在廣東省政協(xié)履職時(shí)提交的第一個(gè)提案《關(guān)於發(fā)展職業(yè)教育，提高生產(chǎn)力，推進(jìn)製造業(yè)高水平發(fā)展的建議》，獲得廣東省政協(xié)2023年度優(yōu)秀提案。曹志偉透露，在即將舉行的政協(xié)第十三屆廣東省委員會(huì)第二次會(huì)議上，他將提交有關(guān)改革商品房預(yù)售制度、優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程、改革房屋面積測(cè)量計(jì)算規(guī)定、推動(dòng)停車位作為公建配套設(shè)施或?qū)嵭蓄A(yù)售制、解決群眾就醫(yī)過(guò)程存在多次掛號(hào)和檢查的問(wèn)題、加強(qiáng)政協(xié)委員工作室建設(shè)和扶持加快發(fā)展六個(gè)提案。
先售後建 現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓
針對(duì)近年來(lái)內(nèi)地各大頭部房企紛紛暴雷的問(wèn)題，作為有三十多年從事城市建設(shè)的行內(nèi)人和房屋管理系統(tǒng)「陽(yáng)光家緣網(wǎng)」的倡建人，曹志偉對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的洞察，他剖析其根本原因是房企為實(shí)現(xiàn)飛速擴(kuò)張，通過(guò)增加金融槓桿，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)從製造業(yè)逐步走向金融。為此，他提出《改革商品房預(yù)售制度，實(shí)行「先售後建，現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓」的建議》。
結(jié)合多年的調(diào)研情況和分析，曹志偉建議應(yīng)將現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度調(diào)整優(yōu)化為「先售後建，現(xiàn)樓交付後再付齊房款或供樓」的模式。
具體而言，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地並取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》後，即可外公開(kāi)銷售，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)只需交10%的的定金，放入住建主管部門監(jiān)管的開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成交樓之前不可動(dòng)用。
開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑項(xiàng)目的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和房屋銷售合同的應(yīng)收賬款向銀行申請(qǐng)貸款，後向住建主管部門申辦《施工許可證》啟動(dòng)建設(shè)。曹志偉認(rèn)為，這樣的好處是，房屋的建設(shè)進(jìn)度和產(chǎn)值及質(zhì)量由放貸銀行委託的監(jiān)理公司進(jìn)行審核確認(rèn)，銀行再根據(jù)建設(shè)進(jìn)度把建設(shè)費(fèi)用直接支付給承建的施工企業(yè)和參建單位，避免房企挪用開(kāi)發(fā)貸款。
開(kāi)發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目建設(shè)驗(yàn)收和竣工備案之後，向購(gòu)房者辦理交房手續(xù)。購(gòu)房者收現(xiàn)樓後一周內(nèi)，向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付餘下90%的購(gòu)房款或者交齊首付後在銀行辦理按揭貸款供樓，銀行在收回原來(lái)發(fā)放貸款墊付的項(xiàng)目所有費(fèi)用後，餘款全額撥給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，還影響著社會(huì)民生。曹志偉希望上述建議能促進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有利於百姓安居樂(lè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇。
優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程
商品房預(yù)售許可證的辦理是商品房銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，廣東省在辦理商品房預(yù)售許可證增設(shè)了「預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)」的條件，這不僅降低了辦證效率，還增大了建設(shè)單位的資金壓力。為此，曹志偉在廣泛調(diào)研各核心城市的預(yù)售許可證辦理流程，提出了優(yōu)化建議。
據(jù)悉，當(dāng)前廣東省幾個(gè)主要城市辦理預(yù)售許可證的審批流程，發(fā)現(xiàn)：廣州、深圳、佛山、東莞、汕頭等城市要辦理預(yù)售許可證都需要9個(gè)環(huán)節(jié)，要花費(fèi)少則15個(gè)工作日、多則27個(gè)工作日，遠(yuǎn)較國(guó)內(nèi)其他城市辦理審批流程複雜。如重慶市只需1個(gè)環(huán)節(jié)、2個(gè)工作日；上海市需4個(gè)環(huán)節(jié)、6個(gè)工作日；北京市需1個(gè)環(huán)節(jié)、10個(gè)工作日。他認(rèn)為，廣東省辦理預(yù)售許可證環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)的根本原因是現(xiàn)行的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》中增設(shè)了「預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)」的辦理?xiàng)l件。
為此，他建議廣東省應(yīng)取消辦理預(yù)售許可證中自行增設(shè)的「預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)」的要求。不僅提高辦證效率，減少投資建設(shè)單位的資金壓力和銷售風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
此外，在《關(guān)於改革房屋面積測(cè)量計(jì)算規(guī)定，提高居住舒適度，降低購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的建議》中，曹志偉建議廣東省應(yīng)全面推開(kāi)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，並且按套內(nèi)面積計(jì)收地價(jià)和房?jī)r(jià)，建築物配套設(shè)施不再計(jì)容也不納入攤分，取消各類社區(qū)公建配套佔(zhàn)用計(jì)容面積指標(biāo)的規(guī)定， 外牆裝飾面層也不納入計(jì)容和攤分面積。
「住有所居」是保障和改善民生的重要內(nèi)容，廣東是改革的先行地。因此希望通過(guò)上述建議，減少影響居住空間舒適度的限制性因素，逐步實(shí)現(xiàn)從「住有所居」到「住有宜居」的轉(zhuǎn)變，通過(guò)造「好房子」探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。（記者 黃裕勇）
曹志偉提案得廣東省政協(xié)2023年度優(yōu)秀提案
頂圖：廣東省政協(xié)常委曹志偉
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