疫情過後，受WFH（在家工作）潮流衝擊，全球商業(yè)物業(yè)市場凸顯供過於求，香港也不例外。當前，香港寫字樓空置率高企，寫字樓樓價及租值均下跌，政府推出的商業(yè)土地亦乏人問津。面對挑戰(zhàn)，業(yè)界正積極探索求變。記者採訪發(fā)現(xiàn)，其實，只要在規(guī)劃上多變通一下，採用綜合/混合發(fā)展模式，加入住宅元素，正是緩解商業(yè)物業(yè)供過於求之類問題的有效方式之一，不少發(fā)展商的實踐亦證實了這一點?，F(xiàn)在，加入住宅元素，打救商業(yè)項目，發(fā)展混合式大廈正成為市場大趨勢。
寫字樓供應大空置率偏高
近期賣地反應淡靜，引起市場普遍關注。觀塘市中心重建是市建局歷來最大的項目，自2007年啟動以來，規(guī)劃、收購和發(fā)展工作已進行了近20年。2023年11月，市建局將觀塘市中心第四及第五發(fā)展區(qū)項目地皮推出招標，惟2024年1月截標時只收到一份標書，結果流標土地被收回。
觀塘市中心第四及第五發(fā)展區(qū)，毗鄰觀塘港鐵站及裕民坊公共交通交匯處，而且是觀塘住宅區(qū)與九龍東商貿(mào)區(qū)連接點，匯聚人流、物流和經(jīng)濟頻繁活動，位處策略性位置相當優(yōu)越，但此項目仍現(xiàn)流標，業(yè)內(nèi)人士認為，由此可見，現(xiàn)時地產(chǎn)商對商業(yè)物業(yè)前景看得較淡。
觀塘重建項目第四及第五區(qū)
戴德梁行近日發(fā)表香港房地產(chǎn)市場2024年回顧及2025年展望指出，去年香港寫字樓空置率達19.2%。預計到2025年，隨350萬平方呎的新寫字樓面積進入市場，整體空置率將升至22%。
發(fā)展商逐漸放棄純商業(yè)發(fā)展
過去一年，不少地產(chǎn)商都因應市道環(huán)境修改發(fā)展策略。如持有九龍灣國際展貿(mào)中心的發(fā)展商億京，2024年5月突然轉軚，向城規(guī)會提交全新發(fā)展方案，放棄之前的純商業(yè)發(fā)展，轉作發(fā)展住宅、商業(yè)及工業(yè)展覽館等綜合用途，擬建6幢住宅大廈、1幢商廈以及1幢6層高混合零售、社福的大樓，提供1881個住宅單位，總樓面約147.35萬平方呎，相比之前獲批商廈總樓面176.78萬平方呎，減少逾29.43萬平方呎或16.65%。
綜合發(fā)展或稱混合發(fā)展模式，簡單說，同一個物業(yè)項目有寫字樓、酒店或住宅以至商場等不同用途的空間——其實，這並非全新事物，香港早有不少先例。
綜合/混合發(fā)展香港早有先例
例如，西九龍柯士甸道西1號香港最高的建築物環(huán)球貿(mào)易廣場（ICC），混合寫字樓、酒店及商場，大廈樓高108層，高484米；10樓至99樓為寫字樓層；麗思卡爾頓酒店位處ICC的3樓至9樓及最高17層。旺角地標大廈朗豪坊亦屬三合一大型發(fā)展項目，高255.1米，位於九龍旺角亞皆老街8號，分別由商場（朗豪坊）、寫字樓（朗豪坊辦公大樓）、酒店（香港康得思酒店）組成。
旺角朗豪坊
還有油尖旺區(qū)位於佐敦彌敦道350號的住宅新盤高臨亦是混合發(fā)展項目，其前身是香港九龍諾富特酒店，由資本策略地產(chǎn)發(fā)展。2021年2月，酒店業(yè)主基匯資本、資本策略因疫情肆虐，客源大減，於是向城規(guī)會申請將酒店原址重建為包含住宅、商店及寫字樓的綜合發(fā)展項目。項目基座設有4層商舖，另有多達7層寫字樓及兩層停車場，其住宅面向彌敦道，由於商舖及寫字樓在下層，12樓至31樓才是住宅，所以住宅單位可避開彌敦道人車嘈音，亦享有開揚景觀。最近，高臨A1座30樓A室（實用面積1106平方呎）以3705.1萬元成交，呎價達33500元，為項目呎價次高紀錄。由此可見，即使寫字樓市道低迷，住宅仍然十分吃香。
觀塘項目推展「垂直城市」理念
市建局團隊又研究了紐約、倫敦和東京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）發(fā)展理念，以高空發(fā)展的都市形態(tài)規(guī)劃新思維，加入住宅元素，將觀塘第四及第五的發(fā)展規(guī)劃打造「垂直城市」，提升項目吸引力。
觀塘市中心第四及第五區(qū)商業(yè)項目，地積比率12倍，可建總樓面將增加25%，達到270.28萬平方呎。而住宅部分的可建樓面將不超過118.51萬平方呎，總共提供1750伙住宅，而項目商業(yè)部分的可建總樓面從原來的216.59萬平方呎減少約23%，至165.44萬平方呎。不過，市建局並沒有規(guī)定寫字樓、零售商業(yè)及酒店的比例，增加了項目的彈性。該項目將會成為一座商住混合大廈，樓高約360米，頂層部分更將設有觀景臺，預計在2033年完工。
市建局團隊相信「垂直城市」理念，可為觀塘市中心打造一幢地標式建築，鞏固其在九龍東的核心地位，市建局亦計劃將這類混合發(fā)展模式，推廣到其他地區(qū)使用，如在油旺市區(qū)更新概念藍圖內(nèi)，亦建議在策略性位置規(guī)劃「發(fā)展節(jié)點」，規(guī)劃集住宅、商業(yè)、社區(qū)設施和休憩用地於一體的高密度綜合地標。
萊坊高級董事估價及諮詢部主管方耀明稱讚「垂直城市」發(fā)展概念，可以減少地盤限制，釋放更多空間和土地價值，有助吸引更加多發(fā)展商競投。他解釋，混合發(fā)展可讓發(fā)展商根據(jù)市況去估計未來有什麼發(fā)展?jié)摿Γ挥猛耆鶕?jù)地契限制的某一用途去發(fā)展，而且不同發(fā)展商對不同物業(yè)市場的睇法都會有所不同，又或者各個發(fā)展商可能擅長對不同市場的發(fā)展，所以混合發(fā)展有助發(fā)展商更加精準去估算，更有效地將物業(yè)價值最大化。
世界超級高樓多混合發(fā)展模式
世界上大多數(shù)超高建築都屬混合型大廈，如全球最高的迪拜哈利法塔就是一幢混合式建築物，集住宅、酒店、寫字樓、商場、觀景臺於一身。
即將再度擔任美國總統(tǒng)的特朗普，其紐約住所特朗普大廈亦是混合式大廈——最高幾層是高級住宅，其餘部分則是寫字樓。時至今日，特朗普大廈已成到訪紐約旅客的打卡熱點。
紐約全新的超大型地產(chǎn)項目哈德遜城市廣場更是混合式發(fā)展的代表作，位於哈德遜河沿岸，原本為鐵路車廠。項目重建工程已近竣工，多座全新摩天大廈及公共空間拔地而起，整個項目佔地11公頃，耗資達250億美元，是美國史上最大型私人地產(chǎn)項目，明年可全部完成。屆時，該項目將有6公頃公共空間，逾100間商店和餐廳進駐，多個文化地標落戶，並有4000個住宅單位、一間學校，一個面積冠絕西半球的觀景臺以及高級酒店。
韓國首爾最高的樂天世界大廈為世界第七高樓，也是混合式大廈，樓高123層、高556米。該樓為次世代樂天世界及樂天集團總部大樓，1至6樓為大型OUTLET商場，7至37樓及108至114樓為寫字樓，40至71樓為服務式住宅，76至101樓為樂天Signiel酒店，120至123樓為公共觀光區(qū)。
至於上?；旌鲜酱髲B就更多。當?shù)仡^6幢最高的大廈全是混合發(fā)展模式，包括上海中心大廈、上海環(huán)球金融中心、東方明珠電視塔、金茂大廈、上海世茂國際廣場及上海白玉蘭廣場。天津與廣州的超高大廈混合型模式亦十分常見。可見，混合發(fā)展模式已成眾多大城市發(fā)展的大趨勢。
本港商住大廈的誕生故事
一般城市規(guī)劃都會把工商業(yè)空間同居住空間明確區(qū)分出來，因居住空間需要安靜，若同工商空間混在一起，直接會影響居民的生活質素。
但在上世紀60年代，香港就曾湧現(xiàn)不少商住大廈，因當時特殊社會變遷，有大批內(nèi)地人湧入香港，導致香港人口急增，民生艱難。港英政府想盡辦法製造就業(yè)機會，故容許住宅內(nèi)經(jīng)營生意，讓市民自行謀生，而這些商住大廈一直沿用至今，樓齡平均可達四五十年。
鰂魚涌商住物業(yè)益昌大廈，由於單位密密麻麻外形別具一格，被網(wǎng)民稱為怪獸大廈。網(wǎng)上圖片
例如，灣仔莊士敦道1963年建成的美華大廈，內(nèi)有賓館、宗親會、理髮店、跌打館、琴行等各行各業(yè)都有，眾多小商戶在商住大廈找到自己一席之地。 1962年落成知名的尖沙咀重慶大廈亦是商住大廈，其中旅館林立，外國旅客眾多，恍如「聯(lián)合國」。旺角先達廣場樓上的先施大廈及北角新都城大廈，亦是商住大廈，且各有特色。至於鰂魚涌商住物業(yè)益昌大廈，由於單位密密麻麻外形別具一格，被網(wǎng)民稱為怪獸大廈，近年更成吸引海內(nèi)外人群來打卡的熱點。（香港商報記者 韓商）
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